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                特色小镇培育促进中心
                乡村振兴战略下农业+地产的三种发展模式
                作者:  来源:中国投资协会项目投融资专业委员会  发布时间:2018-11-21


                近年来,在连续的中央一号文件和乡村振兴战略规划的引领下,从传统农庄到共享农庄,从农业园区到田园综合体,社会资本下沉到乡村建设的趋势越发明显,也催生了多样化的农业产业载体形式。2018年发布的《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》更是一个里程碑事件,不断释放政策红利,推动农业创新发展。在这样的大背景下,碧桂园、保利、万科、华润等地产大佬创新“农业+地产”新模式。

                 

                一、农业+社区:社群交流共享、健康生活的绿色家园


                地产商将农业引入社区,把农业与日常生活深度结合,社区农园成为主要产品模式。社区居民在日常生活及周末可以在社区里租赁属于自己的一方农田,参与农业耕种,收获果实,并加入各种农业主题社群活动,一方面提高了居民的生活品质,获得了健康的农产品,另一方面也创新了社群交流共享的空间,拉近了城市人与人、人与田园的距离,实现了都市人归园田居的美好憧?#20581;?/span>

                社区农业?#20852;?#22823;特点,一是选址通常在高档住宅社区,客群定位在追求健康生活、品质生活的高端人群、青少年群体、慕名而来的游客等;二是在功能业态上,除了田园种植体验,还包括青少年自科?#25112;?#32946;、社区交流活动、农产品供应等;三是在盈利上,它作为住宅的增值配套,带来更多的是销售的带动和物业的增值,此外,盈利还来自特色餐饮、农产品销售、农田租赁等;四是在开发运营上,由地产商和农业服务公司共同开发,日常运营由雇佣的农民或农业服务公司进行管理维护。

                二、农业+都市:钢筋水泥丛?#31181;?#30340;城?#26032;?#27954;


                城市中商业购物中心和写字楼的遍地开花,千篇一律使得竞争加剧,地产?#22530;且布?#20110;寻找新的创新点来破局,嫁接农业成为一种时下热门的新方式。都市农场在区位上大多位于城市中心区域,以农耕体验、休闲观光、科?#25307;菹小?#20146;子互动为主要功能,地产?#22530;?#21033;用屋顶和低效物业空间,在城市商业和办公?#31995;?#21152;农业功能,引入迷你农田、菜园、动物园等,给城市人打造了一处“田园乌托邦”。

                在发展模式上,商业农场和白领农园成为主流,商业农场是“商业购物中心+农业”的创新,它把田园体验带进商业购物中?#27169;?#26377;效利用其流量发掘出新的盈利点;白领农园是“写字楼+农业”的创新,写字楼中的迷你农场使白领在田园体验中放松,提升了办公体验。

                在开发运营上,商业农场分为两种,一种是自主投资运营,如华润屋顶农场;另一种是由第三方企业投资运营,如成都梦天空农场。 白领农园因为更多关注给办公物业带来潜在效益而不考虑盈利,大多自主运营或自主投资委托运营,如日本Pasona都市农场、天津于家堡双创大厦顶楼农场。

                在功能业态上,商业农场以有机种植园、健康餐厅、农产品零售商铺、手工作坊、宠物乐园、娱乐设施等为主,白领农园功能聚焦在有机种植、健康餐饮和零售。

                在盈利模式上,商业农场通过健康餐饮、有机农产品销售、农业体验创收,另外绿色屋顶也实现了节能减排;而白领农园一般不考虑经济盈利,但其带来的办公环?#31243;?#21319;等潜在效益成为物业增值利器。

                三、农业+小镇:三生融合、乡村新型产业发展的魅力田园


                “农业+小镇”是农业在村镇的发展模式,是政策创新、模式创新、科技创新、业态创新的热点,在这种模式下,通常作为统筹开发的主体,负责开发、招商和项目的统筹运营,金融机构、农业公司、村集体组织、酒店运营管理企业、文化旅游企业等作为资源合作方共同参与运营,共享收益。

                地产商在产业地产业务扩张上乘国家乡村振兴战略之势头,探索“农业+小镇”的发展模式,田园综合体成为热点词汇,它的五大特点,使其成为华润置地、蓝城、万科、协信等重点介入深耕的“香饽饽?#20445;?#23427;既能解决政府的农业发展、农村建设、农民生活问题,也能满足地产商业务扩展、分散风险、政策扶持、开发收益的需求。

                在政策上,田园综合体可与乡村振兴、特色小镇、农业科技创新、土地流转等国家热点政策挂?#24120;?#26159;多方政策重点倾斜的政策洼地,地产商得以获得各项政策支持来推动保障开发。

                在功能业态上,集合农业种?#37319;?#20135;、农业科创研发、农产品交易流通、农业休?#26032;?#28216;、农业创意文化、田园居住生活等多个功能于一体,?#24247;?#29983;产、生活、生态业态的科学配比,地产商得以在“卖房子”和?#30333;?#20135;业”上合理平衡。

                在开发运营上,一般由一个主体全面统筹,采取区域综合开发的模式分期滚动开发,并招引整合农业科技企业、农业服务企业、科技服务企业、文化创意企业、其他地产商等多方资源共同运营其中的单个项目,分散风险、共享收益。

                在项目选址上,重点选择位于中心城市周边,区位交通便利、旅游资源丰富、生产资源丰富、农业基础好的地区,一方面可以依托中心城市的人口集聚力带来消费人群,另一方面能依托设施配套优势有效调动区域产业资源集聚,推动项目发展。

                在客群定位上,招引以农业科技企业、创业创新企业、科研机构、配?#36861;?#21153;企业在内的产业客群,吸引游客等消费客群两大类客群,真正形成产业效应,集聚人口和产业主体。

                 

                排列三跨度走势图

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