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                今天是:
                官方棚改調研建議:搶抓窗口期,提前落實明后年貸款!
                作者:  來源:中國投資協會項目投融資專業委員會  發布時間:2018-10-25

                為加快市區棚改步伐,推動“三年清零”行動計劃實施,市十四屆政協領導和委員先后對市內各區棚改的情況進行了實地調研,在看到棚改工作取得可喜成績的同時,也發現了一些棚改工作中難點問題。

                一、存在的主要問題


                (一)拆遷進度問題


                2017年4月1日,市委辦公廳、市政府辦公廳印發了市區棚改“三年清零”工作方案,計劃在2019年底完成市區147.33萬平方米、6.24萬戶市區棚改任務。截止目前,已完成改造62.98萬平方米,剩余84.35萬平方米。2017年51.11萬平方米的任務雖已完成,但2018年上半年11.87萬平方米的完成量僅為全年56.97萬平方米任務的21%,下半年還需完成45.1萬平方米。


                此外,“三年清零”計劃時間過半,已完成量僅占總任務量的43%,完成量不足總任務量的50%,后期拆遷面臨更大難度,時間緊迫、任務艱巨。


                (二)房源需求問題


                市區棚戶區都是多年來數輪改造后遺留的“硬骨頭”,房屋建筑密度大,戶均住房面積小,低保、殘疾等困難群體比較集中,房屋需求量大。通過各區摸查,除既有房屋安置和貨幣安置外,市區房源缺口仍有3.06萬套,其中紅橋區1.7萬套,河北區0.7萬套,河東區0.66萬套,房屋缺口較大。


                (三)改造資金問題


                日前,財政部公布的《政府購買服務管理辦法(征求意見稿)》中將購買服務期限由原來的10至15年調整為最長3年。新政策一旦實施,將對紅橋、河東、南開、河北、河西五區的融資工作造成嚴重的影響。


                此外,各區受財力限制,現階段棚改項目資本金無法通過本區財政予以解決。2018年各區需通過發行棚改專項債券落實資本金82億元,目前僅有紅橋區15億元債券發行成功。按照銀行貸款政策,棚改項目須自籌20%項目資本金,資本金不到位貸款無法發放,這將嚴重影響棚改項目啟動和今年任務完成。


                二、有關工作建議


                (一)加強協調聯動,推動棚改拆遷


                充分發揮各單位和部門職能的作用,形成改造的整體合力,促進問題的解決,是確保按時完成棚改工作的關鍵。建議市政府督進各區進一步壓實主體責任,將各項任務量化,鎖定時間節點,統籌抓好力度、速度、進度。各職能單位對于涉及棚改的相關工作要建賬立卡,能并聯辦理的要并聯辦理,能同步推進的要同步推進,一鼓作氣、集中力量打好“殲滅戰”。


                (二)落實屬地責任,確保安置房源


                房源缺口較大的區應落實主體責任和屬地責任,遴選適宜地塊用于安置房建設,以及通過新建房屋和存量房屋兩方面多渠道、多方式解決安置房源。對于選定地塊,可采取“定房價、競地價”方式公開出讓土地,通過市場化途徑建設定向安置房。


                7月20日,我市首宗統建定向安置房東麗區金鐘公路地塊已由天津土地交易中心發布出讓公告,該地塊可建定向安置房3000套。下一步,各區應加快土地整理進度,加大與各職能部門的聯系,確保安置房地塊快速上市。


                (三)精準測算需求,把控還遷標準


                本輪棚改涉及的項目歷史遺留問題較多,情況復雜,改造難度大。如何滿足大多數居民的基本需求,切實抓準關鍵少數困難居民的合理訴求,是擺在各區面前且急需解決的首要問題。同時,為避免資源的浪費,安置房的過度建設,建議各區要進一步核實棚改居民的實際需求,市棚改統籌部門嚴格把控還遷標準,制定全市統一的還遷標準。


                (四)搶抓政策時機,用活政策支持


                各區抓住政策窗口期,積極主動與國開行天津分行等金融機構緊密結合,在國家政策未發生變化前加快推進政府購買棚改服務工作進程,提前落實明后年棚改貸款。


                此外,各區要充分利用現行的政府收益返還的相關政策,統籌運用下放地塊、平衡試點地塊、棚改平衡地塊等政府返還的政策支持,加快區內地塊的出讓,有效保證拆遷資金的合理匹配和協調使用,確保項目資本資金的落實,減少對市級財政的依賴。

                 



                原標題:對天津棚改工作的幾點建議


                發言人:國家開發銀行天津市分行黨委書記、行長,市政協經濟委員會委員馮丹

                 

                棚戶區改造是黨中央、國務院高度重視的重大民生工程、發展工程。2017年,天津市提出“通過實施3年棚戶區改造,實現中心城區棚戶區和危房100%消除”的棚改三年行動計劃。在政府債務新規背景下,既實現對人民的莊重承諾,又要防范金融風險,是天津市棚改工作面臨的重要課題。


                當前,棚改工作已進入“精準棚改”時期。住建部去年11月發文,對棚改貸款支持領域、非宅比例、套均改造成本等作出規范。(文件小密圈內已發)而天津恰處新三年棚改任務實施的攻堅期。通過工作實際及調查了解,感覺我市棚改工作在有些方面需進一步規范。


                一、調研發現的問題


                (一)項目資金需求大,時間集中


                三年計劃預計融資需求600億元,資本金120億元,以前年度資本金缺口和今明兩年還款約70億元,加之去年各區財政收入下降,對財政出資能力和平衡地塊土地出讓進度要求壓力巨大。各區普遍反映2018年拆遷成本上升,加之土地出讓價格調控,預計原項目方案平衡資金將出現較大資金缺口。


                (二)改造成本趨高,標準不統一


                通過對2018年啟動的中心城區19個項目可研報告進行詳細分析,平均戶均改造成本為303萬元/戶。主要構成因素為:一是單戶補償綜合單價較高。住宅補償加政府獎勵費后,綜合單戶補償約6-10萬元/平方米。二是其他費用較高,且標準不統一。其中動遷服務費、預備費等可比費用各不相同,區間較大。上述投資均列入棚改成本。


                (三)居民預期高,安置房源缺口大


                近年來房屋征收大幅增加,導致各區存量房源基本使用完畢,新項目房源出現大額缺口。一是伴隨房價上漲,居民選房比例大幅增加。2016年后平均選房比例達到約80%。二是居民對房源訴求增多,對房源的價格、位置、環境等提出更高要求。


                (四)征收時間長,政策銜接難


                一方面,拆遷與征收政策調整,補償標準不一致,導致拆遷工作推動緩慢。另一方面,對違章建筑及滯留戶等特殊群體政策不好統一。有的項目到末期政策大幅“放水”,易引發群眾上訪及后續審計出現問題。


                (五)融資無序競爭,增加政府負擔


                在本市固定資產投資不足的情況下,棚改項目成為各商業銀行競相爭搶的目標,由此導致各區融資及管理標準參差不齊。如,未按《中華人民共和國預算法》規定落實財政可承受能力評估及納入預算管理要求,缺乏相關資金管理制度,部分銀行貸款建設期僅1年,并要求一次性提款及存款,既不符合客觀實際,又增加政府負擔。


                二、工作建議


                (一)合理負債,嚴控債務總額


                堅持“量力而行,量入為出”的原則,切實做好財政可承受能力評估及列入財政預算等相關工作。


                一是多管齊下統籌落實各方面資金。充分利用土儲債和棚改債等專項資金,保證征收進度需求及土地出讓安排的銜接。


                二是充分利用國家棚改專項資金。利用國務院批準的棚改專項政策性資金,降低政府債務,確保實施過程合規性。


                三是探索企業負債融資建設棚改安置房源問題。充分引入社會資本建設棚改定向安置房,以發揮社會資本專業優勢,有效降低政府債務。


                (二)嚴格標準,實現“精準”棚改


                一是依法依規控制成本。嚴格棚改項目準入的篩選,樹立精打細算的理念,依法依規辦事,做細做實前期工作,嚴控拆遷相關費用,避免增加政府債務負擔。


                二是合理界定和把握棚改范圍和標準。嚴格控制城邊村、城郊村改造,控制非住宅的拆遷面積及補償比例。


                三是合理確定棚改安置方式。按照“房住不炒”的政策,嚴控純貨幣化安置方式,因地制宜挖掘安置房源,規范政府組織房源的管理要求。


                (三)統籌平衡,防范債務風險


                通過土地出讓,做好年度、區域兩個維度平衡,實現項目整體平衡,防范債務風險。


                一是加快制定棚改土地出讓配套政策。在編制地區土地利用規劃、制定年度土地供應計劃時,優先安排棚改騰空土地出讓,構建動態還款機制,統籌還款資金及新項目資本金需求。


                二是加快土地征收及出讓進度。調動各方力量,盡快實現“凈地結片”及土地掛牌出讓。


                三是確保按合同約定及時償還棚改貸款。督促各借款主體切實履行還款責任,做好還款安排,防范區域性、系統性債務風險。

                排列三跨度走势图

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